Согласно законопроекту, до 1 января 2024 года приобретать права собственности на с/х земли смогут граждане Украины и украинские юрлица, а также, в порядке исключения, граждане или компании, в том числе иностранные, которые уже по крайней мере 3 года пользуются украинскими землями (арендуют, например).
Законопроект предусматривает определенные ограничения — в одних руках может быть не более 35% земель территориальной общины и не более 8% области или Крыма; не более 0,5% всех сельхозземель Украины.
Нарушение всех этих ограничений может стать основанием для принудительного отчуждения земель.
В случае продажи земельного участка преимущественное право на его приобретение намерены предоставить арендатору, если он готов заплатить соответствующую цену, а в случае проведения аукциона — если арендатор готов заплатить самую высокую предложенную в ходе торгов цену.
Граждане, которые имеют право постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, а также арендаторы, которые переоформили право постоянного пользования земельными участками, имеют право на выкуп земель в собственность с рассрочкой до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке участков, без земельных торгов.
Закон вступит в силу с 1 октября 2020 года.
К рынку не готовы
Мораторий на продажу сельхозугодий планировалось вводить как ограничительную меру до разработки нормальной нормативно-правовой базы и создания полноценного рынка земли. За все эти годы навести порядок и полноценно подготовиться к открытию рынка земли так и не удалось. По данным Государственного земельного кадастра, в него внесены данные о 18 млн участков из 25 млн имеющихся. Перед введением рынка нужно завершить инвентаризацию государственных земель.
Продление моратория постоянно аргументировали отсутствием закона "Об обороте земель с/х назначения", а также тем, что землю скупят иностранцы и агрохолдинги, а люди продадут ее по низкой цене.
По мнению экспертов, стартовая цена за 1 га сельскохозяйственной земли на Украине после отмены моратория в среднем составит $2500. По оценкам Института аграрной экономики, предложение на рынке земель составит 1,5-2,8 млн га сельхозугодий. В то же время для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, не превышающая $500 за 1 га, 22,2% могут купить землю вдвое дороже — за $1000. Доля лиц, которые могут заплатить $2000, составляет лишь 10,7%.
Президент Украины Владимир Зеленский в видеообращении к народу сетовал, что украинцы лишены права продавать или покупать землю сельскохозяйственного назначения так же, как жители Северной Кореи, Венесуэлы, Таджикистана, Кубы и Конго. Тогда как в Польше, Беларуси, США, Германии, Италии, Израиле, Китае рынок земли есть.
Однако президент, говоря о различных моделях функционирования рынка земли, акцентировал внимание только на запрете или разрешении покупать земли иностранцам. Офис Зеленского предлагает продавать землю только украинским гражданам и компаниям, владельцами которых являются украинцы. А вопрос покупки земли иностранцами вынести на всеукраинский референдум.
Но успешность земельной реформы и открытия рынка сельскохозяйственных земель, как показывает мировой опыт, в первую очередь зависит не от права иностранцев приобрести сельхозугодья.
Опыт соседей
Показательным будет пример того, как работает рынок земли в соседних с Украиной странах.
В Беларуси, например, крупные массивы сельскохозяйственных земель находятся в собственности государства. В рыночном обороте — лишь участки для ведения личного сельского хозяйства.
В России, о которой президент Зеленский не упомянул, рынок земли закрыт для иностранцев. Иностранцы, лица без гражданства и юрлица, в уставном капитале которых часть капитала иностранных граждан более 50%, могут только арендовать землю. В 1992-94 годах значительная часть с/х земель, ранее находящаяся под колхозами и совхозами, была приватизирована путем предоставления прав бывшим членам этих хозяйств в форме паев. Участки предоставлялись людям в форме коллективной собственности и, как правило, контролировались бывшими колхозами. Если владелец пая хотел создать собственное хозяйство, то должен был отказаться от корпоративной фермы и получить свой собственный участок. По ряду причин из корпоративных хозяйств вышли не многие. Поэтому с/х структура в России не изменилась, и до сегодня доминируют большие фермы. Более 72% с/х земель используется крупными корпоративными хозяйствами. Сельские домохозяйства, как правило, владеют участками 0,43 га в среднем и частью в корпоративном хозяйстве. Минимальный размер участка земли с/х предназначения — 2 га. Максимальный размер устанавливается региональными органами власти, но не может превышать 10% площади с/х территории данного региона. Владельцы с/х земель могут продавать землю по свободной рыночной цене.
В Польше, которую Зеленский ставил в пример украинцам, был самый большой переходной период открытия рынка для иностранцев после вступления в ЕС. В 1991 году был принят закон "Об управлении государственными сельскохозяйственными землями", которым были определены специальные правила по обороту земель с/х назначения. Покупка земли иностранными инвесторами была разрешена только в 2016 году. Это сдерживало рост цены на землю.
Статья 21 Конституции Польши базирует право собственности на землю на семейной форме владения. Семейным хозяйствам принадлежит 80% пахотных земель. Основная часть с/х угодий страны разделена между более чем 3 млн частных хозяйств, максимальная площадь участка в собственности — 500 га. Средний размер фермы в Польше — до 300 га, таких хозяйств порядка 60% и они производят до 20% всей продукции отрасли. Государственную политику в сфере земельных отношений реализует специальное Агентство. Все земельные наделы продаются через аукционы. Причем покупатель-фермер может оплатить только 20% от цены продажи. Остальная сумма выплачивается полугодовыми платежами в течение 30 лет (если создается новое аграрное предприятие) и 20 лет (если модернизируется действующее). Среднегодовой оборот рынка земель составляет 300-400 тысяч гектаров, 80% сделок — до 100 га.
Польское сельское хозяйство в последнее время переживает небывалый расцвет, абсорбируя десятки тысяч соискателей рабочих мест, в том числе и из Украины. Эффективность польской модели подтверждается и высоким уровнем капитализации — средняя цена 1 га земли составляет более 1500 евро. В отличие от Украины, где основным видом права пользования является аренда, в Польше лишь 2% арендованных земель, все остальное — частная собственность.
В Румынии было ликвидировано около 4 тыс. колхозов. Владельцам вернули наделы, которые были отчуждены во время коллективизации после Второй мировой войны. Основой для рынка земли стал принятый в 1991 году закон "О земельных ресурсах". В 2014 году рынок открыли для продажи гражданам ЕС. Но граждане ЕС могут купить с/х землю, если она будет использоваться по назначению. Физлица или юрлица должны иметь образование или опыт в сельскохозяйственной сфере. Физлицо может приобрести "в одни руки" не более 100 га. Цены устанавливаются рынком. Открытие рынка земли вызвало стремительный рост цен на землю. Если в 2004 году средняя цена составляла $360/га, то уже через год стала $1145/га. Румыния имеет наибольшую долю иностранных владельцев с/х землями в Европе. Иностранные компании владеют примерно 900 тыс. га с/х земель, что составляет 11% от общей площади пахотных земель. Но при этом, структура сельского хозяйства разноплановая. Крупные и средние фермерские хозяйства составляют 7% домохозяйств, которым принадлежит 70% с/х земель. 93% с/х земель приходится на хозяйства менее 5 га. 94% земель сельхозназначения находится в частной собственности.
Земельная реформа в Венгрии стала хорошим примером распределения земли средь населения. Права малых и средних владельцев защищены и не обременены вмешательством государства. Приобрести землю могут только граждане ЕС. Юридическим лицам запрещено покупать землю, за исключением некоторых случаев. Юрлица могут только арендовать земли площадью до 486 га. Физлица должны иметь с/х образование или заниматься фермерством в Венгрии не менее 3 лет. Максимальная площадь "в одни руки" для физлиц — 300 га. Максимальная площадь в пользовании — 1 200 га.
Приватизация стимулировала повышение эффективности использования земельных участков, но значительная часть осталась в госсобственности и сдается только в долгосрочную аренду (до 20 лет) юрлицам.
Ограничения для юрлиц сдерживают рост цен на землю. В то же время государство активно поддерживает малые хозяйства (до 1 га), которые охватывают значительную часть земель.
Из центрального бюджета ЕС выделяются значительные средства на поддержку и стимулирование развития, обновления технологического парка предприятий. Комплексная поддержка помогла Венгрии выйти на новый уровень и свободно конкурировать на рынке ЕС.
В Молдове земельная реформа началась в 1990 годах после принятия Земельного Кодекса. Были созданы сельские земельные комиссии, которые отвечали за выдачу земельных паев. Паи могли получить члены колхозов, сельхозов и обслуживающий персонал этих хозяйств.
Был обозначен фонд земель, который подлежал приватизации. Горсоветы выдавали акции на право владения. В середине 90-х началось выделение земель. Административная поддержка была слабой, и во многих случаях руководство колхозов работало против реформы.
За 1992-1996 годы менее 10% членов покинули колхозы и основали собственное хозяйство. Вторая волна проходила под влиянием доноров. Была запущена Национальная земельная программа, которая финансируется USAID. С 1997 по 2001 годы было приватизировано более 98% земель из фонда приватизации. Иностранцам запрещено покупать землю. Лицам с двойным гражданством — разрешено. Ограничения касательно площадей "в одни руки" и количества земли в обработке отсутствуют.
Несмотря на наличие земельного рынка в Молдове, назвать эффективным его нельзя. Низкий спрос обусловлен низкой доходностью агробизнеса и сложными кредитными условиями для тех, кто намерен заняться фермерством.
Нет цели и программы
Экономический аналитик Александр Рябоконь считает, что хаотичность попыток нынешней украинской власти в вопросе отмены моратория на свободный оборот сельскохозяйственных земель говорит об отсутствии обдуманной цели и разработанной программы земельной реформы.
«Нет ответа и на вопрос: какая социально-экономическая цель реформы? Если перераспределить землю среди крупных отечественных и, со временем, зарубежных латифундистов, то, действительно, достаточно ввести в действие закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», завершить инвентаризацию земель и упорядочить Государственный земельный кадастр.
Если цель — сформировать широкую и устойчивую сеть мелких и средних фермерских хозяйств, решить вопрос безработицы на селе, то вышеозначенных действий крайне мало. Нужна серьезная и обеспеченная ресурсами государственная субсидионная программа по поддержке оных, как минимум, в среднесрочной перспективе: деньги, производящаяся сельхозтехника, посевной материал, удобрения, страхование, программы выкупа произведенной продукции и пр. Этого нет!», — сказал в комментарии Украина.ру Александр Рябоконь.
Вместо этого, отмечает аналитик, обсуждаются преимущественно два вопроса: кто имеет право покупать землю и каковы будут ограничения?
«Опыт восточноевропейских стран, на который и будут ориентироваться, запускавших ранее Украины рынок земли, показывает, что хотя ограничения и влияют на цену земли, но не являются ключевым критерием для успешного результата реформы. Успешными результаты реформ получились в тех странах, где государство, вводя земли в рыночный оборот, позаботилось формированием и поддержкой сети фермерских хозяйств. На Украине же, наоборот, все идет к тому, что государство в состоянии «заботиться» об интересах сугубо крупных игроков земельного рынка, которые и так априори имеют большие преимущества в доступе ко всем видам ресурсов. Безусловно, это отразится и в процессе покупки и использования земельных угодий», — считает Александр Рябоконь.
По его мнению, нынешние законодательные инициативы осуществляются с целью шире «открыть окно» для продажи земель, но при этом не дают четкого ответа на их оценивание.
«Это означает, что земли уйдут с молотка практически по действующим правилам, связанным с нормативной и реальной оценками земли. Ныне нормативная цена земли равна стократному размеру земельного налога за нее, и для ее определения также пользуются нормами еще двух законов — «Об оценке земли» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине».
Впрочем, в случае открытия рынка, конкретная цена земли как товара будет определяться конъюнктурой рынка — спросом и предложением. Величина спроса зависит от различных факторов: размера земельного налога, транспортных коммуникаций, электросетей и даже инфляции. На земельную стоимость также влияют снижение доходов фермерских хозяйств, местоположение, плодородие и тому подобное. Оценка участка должно базироваться на результатах геодезических и геологических исследований. Реальная оценка земли вычитается из той ренты, которую приносит данный участок: определяется с учетом денежной суммы, что приносит ежегодный доход (в виде банковского процента). То есть продавец-землевладелец рассчитывает получить, по меньшей мере, такую сумму, которая в дальнейшем принесет доход в виде банковского процента, равнозначного летней ренте с данного земельного участка. В свою очередь покупатель получает не саму землю, а доход, который она должна приносить. Следовательно, цена земли — это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма сделки», — пояснил Александр Рябоконь.
Как подчеркнул аналитик, здесь важную роль играет возможность государственных органов защитить права тех субъектов, которые покупают землю для реальной ее обработки, кто является сельхозпроизводителем.
«Они должны получить «бронь» и законодательные преимущества перед теми, кто покупает землю с целью получения ренты или перепродажи. Ведь в отличие от иной недвижимости, которую можно построить, землю «построить» дополнительно к той, что уже есть, нельзя. Готово к этому украинское государство? Конечно же, нет! И, к сожалению, перечень открытых вопросов на озвученных выше не заканчивается», — заключил Александр Рябоконь.
