Все прогнозы космического роста цен на украинский чернозем, равно как и такие же прожекты по стоимости аренды, к сожалению, упираются в сухие математические расчеты.
Если взять модель альтернативной ренты (банковский процент), то средняя стоимость земли должна будет составить $400-1700 за 1 га. Объяснение достаточно простое: если банки обеспечивают 15% по депозитам, НБУ — 16% по депосертификам, а Минфин — 20% по ОВГЗ, никто из инвесторов (внутренних и внешних) не будет вкладывать свои инвестиции в «дорогой» чернозем, приносящий добавочную стоимость в размере 400 дол. и арендный доход 100-200 дол. в год.
То есть для начала неплохо было бы понизить внутренние ставки (естественным путем) и минимизировать присутствие государства на внутреннем рынке капитала, а потом уже искать инвесторов, готовых вкладывать в отечественный рынок земли свои инвестиции под 5% годовых.
Двадцатилетняя капитализация годовой ренты в виде аренды дает цену в среднем на уровне $1 тыс за 1 га пашни, но мультипликатор 1:20 применяется в стабильных развитых странах, а в Украине с учетом высокого уровня суверенного риска, угрозы рейдерских атак, низкой защищенности титулов собственности и неэффективной судебной системы, мультипликатор составит в лучшем случае 1:10, то есть цена на землю в зависимости от региона будет колебаться от 500 до $2 тыс. за 1 га.
Это еще раз подтверждает теорию о том, что экономика с низкой капитализацией и слабым мультипликатором внутренних активов не способна качественно капитализировать рынок земли, как не смогла это же сделать с рынком ценных бумаг и рынком недвижимости.
Вот только нужно ли это проверять на практике, может, для начала стоит выполнить домашнее задание — усилить защищенность инвесторов, сохранность их титулов собственности и повысить общий уровень нашей капитализации на мировом рынке капитала?
