За последние годы украинский рынок жилой недвижимости сильно просел: квартиры в столичном Киеве подешевели почти на треть, но покупать их некому. Схожая ситуация и в других городах страны.
Киевский торг
По данным агентства недвижимости «Благовест», в сентябре 2013-го, до начала политического кризиса на Украине, квадратный метр жилья в Киеве в среднем стоил 2 170 долларов. Сейчас — 1 520 долларов. То есть жилая недвижимость в столице подешевела на 30 процентов.
Сильнее всего упали цены на трехкомнатные квартиры — с 2 550 до 1 590 долларов за метр (минус 38 процентов). Сопоставимо подешевели «двушки» — с 2 590 до 1 630 долларов за «квадрат». Метр в однокомнатных квартирах за четыре года потерял 26 процентов стоимости (1 510 долларов в сентябре 2017-го против 2 050 осенью 2013-го).
Среднестатистическая «однушка» в украинской столице сегодня стоит 73 000 долларов, при этом ценовой минимум — всего 15 400 долларов. Четыре года назад за однокомнатное жилье в Киеве просили в среднем 92 000 долларов.
Аналитики портала 100realty.ua отмечают, что в последнее время цены в киевских новостройках стабилизировались: в течение этого года изменение средней цены предложения не превышало пары процентов, а в сентябре квадратный метр в проектах всех классов даже подорожал.
На вторичном рынке жилья ситуация хуже: средняя стоимость представленных к продаже одно-четырехкомнатных квартир в Киеве зафиксирована на уровне 1 250 долларов за метр, с января 2017-го она снизилась почти на три процента, с сентября 2016-го — более чем на семь процентов.
Всего в Киеве выставлено на продажу около 20 тысяч вторичных квартир и лоты почти в 200 новостройках, подсчитали эксперты. Но приобретать их не спешат. По данным Address.ua, в первом полугодии 2017-го в продажу в городе поступило 20 700 новых квартир, но сделок за этот период заключили немногим больше тысячи. Таким образом, только за первые шесть месяцев года непроданными остались почти 19 600 объектов в новостройках, а с 2011-го на рынке накопилось более 76 500 «зависших» квартир.
В других крупных городах Украины, по статистике базы Agent.ua, локальные рынки недвижимости тоже переживают не лучшие времена. За год к октябрю 2017-го квадратный метр однокомнатных квартир (вторичное предложение) подешевел в Харькове, Одессе, Запорожье, Днепропетровске, Донецке. Рекордно — на 29 процентов — снизилась стоимость «квадрата» в Полтаве и Черновцах.
В долг не даем
Росту украинского рынка жилой недвижимости мешает прежде всего дефицит программ ипотечного кредитования и неадекватные условия действующих банковских предложения для покупателей жилья.
Согласно списку, опубликованному на форуме по недвижимости Domik.ua, на сегодняшний день ипотечные кредиты на Украине предоставляют всего пять банков: государственные «Укргазбанк» и «Ощадбанк», банк «Глобус», «Кристалбанк» и банк «Аркада».
Средняя ставка по ипотеке в стране составляет почти 20 процентов (данные «ЛIГАБiзнесIнформ» на сентябрь 2017-го). Некоторые банки пытаются облегчить кредитное бремя для клиентов, запуская ипотечные программы в сотрудничестве с застройщиками. Так, «Укргазбанк» работает со строительными компаниями «Киевгорстрой», «Интергал-Буд» и «Укрбуда». Как правило, в рамках таких программ для заемщика устанавливается льготная кредитная ставка — но только на небольшой период (год-полтора). Затем она возрастает до стандартных 22-25 процентов.
«Смотрел я договора с глобус банком (стилистика и орфография автора объявления сохранены — прим. "Дома"), — пишет пользователь Domik.ua Artem.Sazan. — Первый год до 5% годовых а начиная с 2 года до 25 % в год. За 8 лет кредита переплата как за 2 квартиры. Склоняюсь больше к депозиту. Лучше подождать и взять квартиру не в убыток себе».
В условиях, когда доступной ипотеки в стране нет, власти стараются развивать альтернативные инструменты финансирования сделок с недвижимостью. Так, кабинет министров Украины в августе 2017-го дал Государственному ипотечному учреждению (украинский аналог Агентства ипотечного жилищного кредитования) право предоставлять гражданам жилье в лизинг.
В теории это значит, что граждане смогут получать готовые к заселению квартиры (нет необходимости ждать окончания строительства, делать ремонт) на упрощенных условиях — не внося первоначальный взнос. Но эта программа рассчитана только на участников государственных программ по обеспечению жильем граждан Украины. Это очередники, переселяемые из аварийных домов и прочие льготники.
Русские, welcome
Несмотря на очень сложные отношения между двумя странами, украинское законодательство не запрещает гражданам России приобретать жилые или коммерческие объекты на территории Украины. При покупке и продаже недвижимости нерезиденты страны приравнены к резидентам, это правило распространяется и на россиян.
«Закон не ограничивает россиян в покупке недвижимости на Украине. По факту никаких ограничений тоже нет. Гражданство не влияет на условия сделки», — подтверждает Юлия Кожевникова, ведущий эксперт по международной недвижимости Tranio.
Но выходцев из России, готовых сегодня вкладываться в недвижимость на Украине, по понятным причинам немного. Чаще всего квартиры и дома в стране они получают в наследство. Оформить унаследованное в собственность можно спустя полгода после смерти наследодателя. Нерезидентам Украины при этом приходится платить налог с дохода в виде стоимости унаследованного имущества (17 процентов).
Есть небольшая хитрость: можно остаться в стране на 183 и более дней в течение календарного года, получить таким образом статус резидента и выплатить налог по сниженной ставке. Члены семьи первой степени родства в таком случае полностью освобождаются от необходимости выплачивать налог.
Если говорить именно о покупке жилья на Украине, то нужно иметь на руках сумму, эквивалентную 100 процентам стоимости объекта (плюс немного на сопутствующие расходы), так как украинские банки практически не дают кредиты иностранным гражданам.
Кроме того, необходимо учитывать, что расплатиться за дом или квартиру в рублях не получится — придется менять их на гривны, евро или доллары. Сделки проводятся через банки, купить недвижимость за наличные нельзя.
