В украинском парламенте зарегистрирован ряд законопроектов об открытии рынка земли. Комитет по вопросам аграрной и земельной политики рекомендовал Раде поддержать за основу законопроект № 2178-10, который предусматривает запрет иностранцам покупать земли до 2024 года. Однако этот запрет не касается компаний, которые уже сейчас арендуют земли и работают на Украине — они смогут покупать земли с 1 октября следующего года наравне с украинскими компаниями.
В соответствии с планом работы Верховной Рады, на пленарной неделе 12-15 ноября народные депутаты должны были рассмотреть 11 вариантов законопроектов об открытии рынка земель утром 12 ноября, но перенесли заседание на 13-е.
Хотя правительство без устали развенчивает мифы о «скупленной за бесценок родине», против продажи земли развернулась серьезная кампания. В понедельник, 11 ноября, на главных автомагистралях Украины начались акции протеста против земельной реформы. К акции протеста присоединились сельхозпроизводители в 13 областях — Винницкой, Черкасской, Черниговской, Тернопольской, Кировоградской, Николаевской, Хмельницкой, Житомирской, Одесской, Полтавской, Волынской, Ровенской и Львовской. Протестующие обещают «земельный майдан», если власть не продлит мораторий на продажу сельхозугодий.
Как стало известно со слов нардепа из фракции «Слуга народа» Александра Дубинского, парламент не стал 12 ноября рассматривать инициативу по созданию рынка сельскохозяйственной земли потому, что данный законопроект дорабатывается и депутаты рассуждали о поправках, которые, возможно, будут внесены между первым и вторым чтением.
Накануне в обращении к гражданам страны президент Украины Владимир Зеленский сделал громкое заявление о рынке земли. По его словам, скоро парламент будет рассматривать вопрос о создании рынка земли. Ко второму чтению в законопроект о рынке земли внесут положения, согласно которым право продавать и покупать землю будет лишь у граждан Украины и компаний, учрежденных исключительно украинцами.
«Те, у кого в учредителях есть иностранцы, получат право на покупку земли, если на это даст добро народ на референдуме. Такой пункт будет в законе», — заявил Зеленский и добавил, что вскоре парламент разработает и утвердит закон, которым будут установлены виды и механизмы референдумов.
Может ли быть успешна земельная реформа на Украине, в интервью изданию Украина.ру рассказал экономист Алексей Кущ.
- Алексей, для того чтобы открыть рынок земли и обеспечить его нормальное функционирование, вероятно, мало принять только один закон? Готова ли Украина к продаже сельскохозяйственных земель?
— Чтобы вводить рынок земли, необходимо сформировать несколько базовых предпосылок, как обычно говорят, «выполнить домашнее задание» или, как модно говорить, «реализовать дорожную карту реформ». Любая реформа не может быть введена указом президента или даже самым прогрессивным законом — нужно выполнить то самое «домашнее задание».
Прежде всего, это касается основы основ — учета титулов собственности. Страна, в которой полноценно не работает Земельный кадастр, просто не имеет морального права проводить земельную реформу. Это как запускать рынок ценных бумаг, не имея полноценной депозитарной системы, учета прав собственности на акции и другие ценные бумаги. Или как запускать, например, финансовую систему, не имея банков, либо имея банки, но не имея четкой платежной системы, которая бы обеспечивала платежи. То есть, если мы хотим привлекать инвестиции, хотим, чтобы рынок земли функционировал, нужно начинать с защиты титулов собственности инвесторов, в частности, речь идет об учете их прав собственности в Земельном кадастре.
На Украине можно было бы применить какую-то своеобразную адаптированную модель титульной системы Торренса, которая применяется в основном в странах Британского содружества, но которую адаптируют и другие страны. В частности, элементы этой системы были запущены в Эстонии (и эстонский Земельный кадастр был признан одним из лучших в Европе), в Сингапуре и других.
- Что такое титульная система Торренса?
— Это система регистрации прав на недвижимое имущество, при котором запись в государственном реестре недвижимости гарантирует владельцу безусловное право собственности на объект недвижимости. Главное — государство несет финансовую ответственность, если владелец утратит этот титул собственности вследствие технической ошибки или рейдерской атаки. Чтобы минимизировать эти риски — та же технология блокчейна, которая сейчас отрабатывается на самых современных земельных кадастрах в различных странах мира.
— Что не так с существующим Земельным кадастром Украины?
— Во-первых, на Украине есть огромные массивы земли, которые находятся вне кадастра. Во-вторых, что касается тех массивов земли, которые уже внесены в кадастр, то там колоссальное количество технических ошибок и по системам координат, и по границам, когда один участок наезжает на другой, когда за одним и тем же участком числится несколько собственников.
Земельный кадастр в этом плане, наверное, один из самых худших государственных реестров Украины, если сравнивать его, например, с реестром имущества или реестром предприятий. Несмотря на то, что выделялись колоссальные средства, в том числе и от международных финансовых организаций, на его постоянную модернизацию, Земельный кадастр находится в самом ужасном состоянии. Т делалось это, скорее всего, намеренно, чтобы проводить манипуляции, в том числе, и с так называемым серым рынком земли.
- Создание Земельного кадастра — первая предпосылка для запуска рынка земли. А вторая?
— Это создание финансовых инструментов для тех, кто должен стать первыми собственниками земли. Речь идет о малых, средних фермерских хозяйствах и семейных хозяйствах, чтобы те, кто обрабатывает землю, могли ее выкупать после открытия рынка земли. Соответственно, они должны получить определенный финансовый инструментарий, чтобы делать это без распродажи всего своего имущества, как сейчас люди вырезают скот или продают технику, чтобы подготовиться к открытию рынка земли.
Государство должно было предложить фермерам удобные и дешевые финансовые инструменты для покупки земли. Это кредиты, возможно, какой-то инструмент в виде земельных облигаций и так далее, то есть различный финансовый инструментарий, который сделал бы их конкурентноспособными по сравнению с крупными финансовыми спекулянтами, потому что крупный финансовый спекулянт будет фондироваться где-то в западных странах под 1-2% годовых. Украинский фермер тоже должен иметь возможность фондироваться у себя в стране под 2-3%, как это происходит в Польше. В Польше можно взять кредит на покупку земли под фермерское хозяйство на 30 лет, внеся только 25% своих средств, а 85% получить в кредит со ставкой в 2-3%.
Только выполнив эту «домашнюю работу», можно открывать рынок земли.
- А что происходит на Украине?
— На Украине сейчас идет столкновение двух, я бы сказал, контроверсионных сил, которые летят навстречу друг другу, как два локомотива по одной колее. Первый несущийся «локомотив» — это скрытые драйверы открытия рынка земли — крупные агрохолдинги и западные финансовые спекулянты, которые хотят получить дополнительный актив. Сейчас в мире не так много активов, которые приносят позитивную доходность и имели бы стопроцентную надежность, потому что крупные западные страны погружаются в трясину отрицательных процентных ставок, и нарабатывать позитивную доходность становится всё сложнее. Кроме того, вложения — это какие-то финансовые пузыри, какие-то производные ценные бумаги.
Украинская земля — это идеальный рентный бизнес. Сейчас вся эта рента оседает на руках у собственников земельных участков, они получают примерно 10-12% от нормативной оценки земли. А для финансовых спекулянтов даже 5-6%, как говорится, выше крыши, они согласились бы и на 3-4%. Они прекрасно понимают, что это стопроцентно надежный актив, потому что украинские земли будут обрабатываться, на них будет выращиваться урожай, и свои 3-4% в виде рентных платежей они заберут. Но отличие в том, что сейчас эта рента оседает внутри страны и не выходит за пределы экономики, а при раскрытии рынка земли по тому сценарию, который предлагает власть, Украина превратится в резервуар, из которого с помощью «рентного насоса» будут постоянно выкачивать платежи в пользу нескольких десятков крупных западных пенсионных фондов, спецфондов или инвестиционных фондов.
Второй «локомотив» — это фермеры, обычные крестьяне. Украина не настолько урбанизирована, как другие европейские страны, и у нас очень большая прослойка сельского населения. На Украине в селах проживает 12 миллионов человек.
И эти два «локомотива» могут реально столкнуться, и может произойти колоссальный социальный взрыв. Потому что на Украине, как видно из классики, земля — это всегда война за межу и чьи груши, которые падают через забор. С украинскими традициями гайдамацких или гражданских войн при нашей политической и экономической «стабильности» только и не хватало сейчас такого тектонического разлома в результате открытия рынка земли.
- Как, по вашему мнению, будут дальше развиваться события и есть ли шанс, что эти два «локомотива» не столкнутся?
— Сейчас Зеленский выступает в роли «стрелочника», который стоит посередине этого пути и пытается переключить стрелки, чтобы развести эти два несущихся навстречу друг другу локомотива. Пока у него не очень это получается: во-первых, стрелки постоянно клинит, а во-вторых, он просто не замечает, что колея-то одна и развести эти локомотивы по разным путям невозможно.
У власти есть определенные финансовые обязательства перед теми же западными группами влияния. Некоторые чиновники, министры уже взяли на себя колоссальные обязательства на Западе по открытию рынка земли именно по той схеме, которую мы сейчас видим в законопроектах. И они прекрасно понимают, что если пролоббируют это решение, они станут очень богатыми людьми, снимут свои вышиванки и по открытой визе в США спокойно уедут наслаждаться жизнью на яхте, не вспоминая про страну под названием Украина. Поэтому они сейчас толкают Зеленского на те процессы, которые идут вокруг, поскольку готовы в любой момент отсюда эвакуироваться.
Единственная надежда, что у Зеленского сработает инстинкт политического самосохранения, и он поймет, что нельзя начинать реформы в стране с идеи, которая раскалывает общество, а не объединяет. С идеи, которая вызывает дестабилизацию вместо стабильности и развития. Нельзя сейчас вбрасывать модель рынка земли, которая может фактически взорвать страну изнутри. Поэтому я надеюсь, что жадность окружения президента будет не настолько сильно влиять на Зеленского, как его внутренний инстинкт политического самосохранения.
- В принципе, возражений против рынка земли как такового у вас нет?
— Хитрая политика власти сейчас заключается в том, что весь дискурс сводится к открытию или не открытию рынка земли. В результате тех, кто «за», называют реформаторами, а тех, кто против — ретроградами. На самом деле нужно вести дискурс, как открыть рынок земли.
На мой взгляд, идеальной для Украины была бы поступательная модель открытия рынка. Я считаю, что на первом этапе нужно разрешить исключительно продажу земли для физических лицам, которые обрабатывают землю, то есть для фермерских и семейных хозяйств. И обязательно установить очень жесткий порог концентрации земли в одних руках.
То есть, одно физическое лицо — фермер может владеть не более чем 500 или 1000 га земли, но не 200 тысяч га, как это планируется сейчас. И причем нужно установить ограничения через опосредованное влияние, чтобы не было ситуации, когда одно физическое лицо создаст 30 или 40 подконтрольных аффилированных компаний и начнет скупать на них земли, обходя ограничения.
Запустить эту модель рынка земель, протестировать, как будет работать Земельный кадастр, как будут работать рыночные механизмы. Протестировать, как будут работать государственные программы стимулирования, в том числе и кредитные программы, и программы по запуску финансовых инструментов.
Я считаю, что для Украины самая идеальная модель — это объединение негосударственных пенсионных фондов и рынка земли. Дело в том, что наш пенсионный фонд является фактическим банкротом, солидарная пенсионная система не вытягивает, поскольку рассчитана на ситуацию демографического роста. А когда в стране демографическое падение, плюс колоссальная трудовая миграция, солидарная система не работает. Нам нужно запускать негосударственные пенсионные фонды.
Но тут возникает вопрос: на чем они будут зарабатывать, как сделать так, чтобы с ними не повторилась ситуация «банкопада», и как защитить их активы от инфляции, обесценивания, девальвации? Я считаю, что было бы идеально, если бы украинские негосударственные пенсионные фонды помогали зарабатывать украинцам деньги на старость, вкладывая средства в рынок земли и, соответственно, чтобы они становились одними из участников рынка земли. Чтобы не американский пенсионный фонд зарабатывал земельную ренту и выводил ее в пользу американских пенсионеров, а чтобы наши негосударственные пенсионные фонды зарабатывали эту земельную ренту и распределяли ее в пользу наших пенсионеров. В таком случае деньги оставались бы внутри страны, и выполнялась бы еще очень важная социальная функция. Но это можно было бы запустить на втором этапе.
То, что категорически нельзя делать — это, во-первых, устанавливать высокий уровень концентрации земли в одних руках. Во-вторых, нельзя разрешать покупать землю иностранцам-нерезидентам, будь то прямо или опосредованно. То есть чтобы не было хитрых схем, когда может покупать украинское юридическое лицо, собственником которого через третьи-четвертые руки будет иностранец. И третье — крупные массивы земли для юридических лиц только на правах среднесрочной или долгосрочной аренды.
