Верховная Рада в конце 2018 года продлила мораторий на продажу сельхозземель до 2020 года. Площадь подобных земель на Украине составляет 42,7 млн га, или 70% площади всей территории страны, а площадь пашни — 32,5 млн га, или 78,4% всех сельхозугодий.
Для запуска рынка нужно провести через Раду закон об обороте земель сельхозназначения. Этот законопроект Кабмину было поручено подать до 1 марта 2019 года как раз законом о продлении моратория. Но этого сделано не было, хотя в Верховной Раде лежат четыре соответствующих законопроекта.
Аренда и подпольная продажа
Под запретом продаж — государственные и коммунальные земли, а также земельные паи для товарно-сельскохозяйственного производства и частично ЛСХ (личное сельское хозяйство). Пайщиками являются 7 миллионов граждан.
По словам адвоката в области земельного права Виктора Кобылянского, на максимальный срок в 49-50 лет земли арендуют редко. Люди понимают, что если рынок купли-продажи земли откроется, то это случится раньше большого арендного срока. Хотя длительная аренда уравновешивается большей арендной платой, основная часть которой выплачивается в ходе сделки, так как пересмотреть арендные ставки при длительном договоре очень сложно, особенно если в районе действует одно с/х-предприятие, которое и диктует правила.
Аренду можно брать и «натурой», но местечковые монополисты нарушают закон, в договорах прописывая неясные условия и не пересчитывая натурпродукт согласно рыночным ценам.
Эмфитевзис для сельскохозяйственных земель существует в Земельном кодексе с 2007 года. Эмфитевзис — это долгосрочная или бессрочная аренда, при которой арендатор может передать права и обязательства на землю третьему лицу без разрешения собственника земли, что невозможно при обычной аренде. По сути это купля-продажа.
Эта норма активно использовался для легального обхода моратория до 2019 года. После изменений в законодательстве аренда возможна только на 50 лет.
Цена поднимется. Но потом
Проведённая в 2018 году общенациональная нормативно-денежная оценка с/х-земель опубликована на сайте Госгеокадастра. Эта оценка для коммунальных и некоторых частных земель оказалась ниже предыдущей. Но Виктор Кобылянский говорит, что аграрии удерживают прежние цены или повышают плату.
Земля — это их заработок.
После отмены моратория, утверждает Кобылянский, человек с продажи своего пая может получить в разы больше денег, чем с аренды. Например, положив деньги на банковский депозит. А чтобы удержать «свою» землю от продажи, арендаторы вынуждены будут повышать ставки аренды: как минимум до средних ставок по депозитам коммерческих банков.
Уничтожили по требованию МВФ
Юрист Ростислав Кравец заявляет, что на Украине отсутствует нормальная кадастровая карта. Но есть громадное количество споров по наложению земельных участков, действующая последние 15 лет схема обмена пай на пай, передачи и аренды (в том числе длительной) земель.
Кравец, кроме популистских заявлений политиков и чиновников, не видит госстратегии касательно сельхозземель и их юридического статуса при открытом рынке.
«Математически никто не просчитал, как будет работать в Украине модель открытого рынка земли», — сетует адвокат.
Он заявляет, что власть по требованию МВФ уничтожила семенную инспекцию и инспекцию по контролю за грунтами. Так, механизм по продаже сельхозземель при отмене моратория есть, но цивилизованного механизма по контролю над использованием этого стратегического запаса нет.
Больше или скромнее
Украинские же агрохолдинги зачастую с западным капиталом выжимают землю досуха. Им невыгоден открытый рынок, иначе появится конкуренция, и цены на земли, как сообщил Виктор Кобылянский, вырастут.
Экономический эффект от отмены моратория, по данным Украинского института будущего, в течение 8 лет даст $40-50 млрд инвестиций. По его подсчетам, национальный ВВП вырастет на 50%, а зарплата — на 60-70%.
Советник Госгеокадастра по земельной реформе и старший экономист Ukraine Economic Outlook Михаил Кухар в эксклюзивном комментарии изданию Украина.ру сообщил, что открытие рынка земли в 2018 году должно было бы дать эффект драйвера экономического роста к 2021 году в $11 млрд прироста долларового ВВП Украины свыше базового прогноза.
По оценкам Ukraine Economic Outlook, средняя зарплата в Украине в долларах к 2021 году должна была бы вырасти до $611 против $586 по базовому прогнозу.
«Эффект влияния т.н. земельной реформы на рост средних зарплат в экономике эконометрическими инструментами рассчитать можно. Но он будет значительно скромнее, чем полагают некоторые наши коллеги», — заявил экономист.
Кадастр — один из лучших в мире
Также Кухар напоминает, что украинская кадастровая карта делалась на кредитные деньги Мирового банка за $100 млн. По убеждению финэксперта, с точки зрения программного обеспечения украинский земкадастр лучше, чем у большинства из 27 стран ЕС.
Землю — только украинцам
Чтобы процесс купли-продажи украинских сельхозземель не был схож с дикой приватизацией государственных объектов в 1990-х годах, к открытию рынка земли нужно подготовить и узаконить некоторые ограничения, которые бы уменьшили все риски.
Глава Комитета экономистов Украины Андрей Новак считает, что необходимо сделать так, чтобы землю могли купить только граждане Украины. Тогда, по его мнению, исчезнет страх перед приездом богатых иностранцев, которые скупят всю землю.
«Установить максимальную площадь земельного участка, которую гражданин может приобрести. Это дискуссионный вопрос. Но так снимется второй страх о том, что 5-10 украинских олигархов скупят все земли, а простые люди останутся ни с чем», — отметил Новак.
Экономист добавил, что необходимо установить общую площадь земель, которая может быть в обороте, чтобы не задействовать её полностью.
Скупщики-нарушители
Эксперт Украинского института анализа и менеджмента политики Денис Гаевский также признает факт «вялотекущей инвазии» в украинский агропром со стороны Запада и Ближнего Востока.
«По серым схемам они точечно скупают и земли, и акции украинских агрокомпаний. Статистика 2017 года гласит: около 2,5 млн га — это земельный банк, который опосредованно контролируется иностранным капиталом из Саудовской Аравии, Германии, США», — сообщил политолог.
Андрей Новак, со своей стороны, напомнил, что инвесторы, в том числе иностранные, тотально не выполняют условий приватизации. В связи с этим для них нужно вводить ограничение аренды сельхозземель на 7 лет (чтобы оценить деятельность агрофирм). Если все хорошо, продлить аренду до 15 лет. И только после этого можно заключать какие-либо долгосрочные соглашения. Но этот вопрос еще предстоит решить.
Сосед на соседа
С другой стороны, простимулировать мелкое фермерство отменой моратория не получится, уверен доктор экономических наук Анатолий Пешко. По его словам, наиболее оптимальными являются хозяйства от 2 тыс. до 10 тыс. га, мелкие фермерства везде за рубежом объединяются в кооперативы.
Ведь известно, что любое крупномасштабное производство намного рентабельнее, чем мелкотоварное.
По прогнозам Пешко, если поля порежут на лоскуты по 2-6 га, возникнет откат к войнам между соседями за межи.
