Бесхозяйная недвижимость Новороссии. Что происходит с правом собственности в новых регионах России

В городах, включая центр Донецка, простаивали помещения коммерческих банков, встречающих обывателей вывесками несуществующих организаций и пустыми окнами, за которыми не виднелось признаков жизни. Тысячи квартир и сотни частных домов оказались брошены их собственниками. И хорошо если эти квартиры не доставляли никому проблем, а их владельцы — уехавшие без надежды вернуться обратно — оплачивали коммунальные услуги и передали ключи соседям. Но куда чаще жильё просто бросали.

2022 год вывел эту проблему на качественно новый уровень. К брошенному в 2014 году жилью добавилось оставленное в 2022 году: кто-то уехал, не приняв российскую власть, кто-то бежал от войны в надежде потом вернуться.

Одновременно — из-за начавшегося восстановления — появилась потребность в жилье. От системы ведомственных гостиниц к тому моменту не осталось ничего, да и в небольших городах их не было, а в больших они быстро превращались в мишени для атак ВСУ. Поэтому переход властей разного уровня от проявления интереса к брошенной недвижимости до активных действий был вопросом исключительно времени.

К практическим действиям дело стало двигаться с осени 2023 года.

Во-первых, главы новых субъектов стали периодически обозначать наличие проблемы с брошенной собственности.

Глава ЛНР Леонид Пасечник говорил, что в ЛНР собраны данные о 22 тыс. брошенных квартир и домов, собственники которых не оплачивают коммунальные услуги. В ДНР таких объектов — около 30 тыс., такую цифру озвучил глава правительства Евгений Солнцев. Оценок по Запорожской и Херсонской областях озвучено не было. По всей видимости, в силу меньшего срока существования субъектов и меньшей численности населения.

Во-вторых, началась работа по принятию нормативно-правовых актов, устанавливающих процедуру изъятия такой недвижимости.

· 13 сентября 2023 года губернатор Запорожской области Евгений Балицкий принял постановление "Об утверждении временного порядка признания имущества, расположенного на территории Запорожской области, бесхозяйным и о приобретении права государственной собственности Запорожской области на такое имущество".

· 21 марта 2024 года Народный Совет ДНР принял Закон ДНР №66-РЗ "Об особенностях выявления, использования и признания права муниципальной собственности муниципальных образований Донецкой Народной Республики на жилые помещения, имеющие признаки бесхозяйного имущества, расположенные на территории Донецкой Народной Республики".

· 22 марта 2024 года Правительство Херсонской области приняло постановление №25-пп "Об утверждении Порядка выявления и использования жилых помещений, имеющих признаки бесхозяйного имущества, на территории Херсонской области".

· 27 марта 2024 года Народный Совет ЛНР принял закон 52-I "Об особенностях выявления, использования и признания права муниципальной собственности муниципальных образований Луганской Народной Республики на жилые помещения, имеющие признаки бесхозяйного имущества, расположенные на территории Луганской Народной Республики".

Специализированные законы в ЛНР и ДНР, а также ПП Херсонской области, по сути, являются одним и тем же документом — органы власти приняли модельный нормативно-правовой акт. Лишь в Запорожской области был принят нормативно-правовой акт собственной разработки — он сильно отличается от других документов как по структуре, так и по содержанию, не говоря уже о юридической технике и стиле изложения.

Казалось бы, нормативно-правовая база принята. Но реальность вновь подтвердила правильность эмпирического закона Мёрфи, гласящего, что всё, что может пойти не так, непременно пойдёт не так. Первой правильность этого наблюдения американского инженера ВВС подтвердили власти ДНР.

В мае местная пресса стала писать о массовых случаях лишения жителей ДНР права собственности на их жилую недвижимость. Изначально случаев было больше десятка, о них писал портал "Блокнот Донецк", а пострадавшие лица создали соответствующую группу в социальной сети "ВКонтакте". О проблеме уже написали издания из недружественных стран, в частности "Новая газета Европа" (признана в России нежелательной по решению Генпрокуратуры), а также украинские СМИ. Портал "Блокнот Донецк" сообщил о попытке представителей украинских спецслужб разместить на их страницах призывы к протестным акциям против властей ДНР.

Среди пострадавших — матери детей-инвалидов, предпенсионеры и пенсионеры, прожившие в своей квартире свыше 30 лет, а также участники СВО, мобилизованные в 2022 году. Пострадавшие лица постоянно проживают по месту регистрации в разных городах ДНР (Горловка, Донецк, Макеевка, Докучаевск), исправно оплачивают коммунальные услуги. При этом речь не идёт о лицах, осужденных за совершение преступлений против основ государственной безопасности.

Общая фабула у всех дел одинакова: граждане после обращения в Росреестр для переоформления права собственности на своё жилье по российскому законодательству вместо положительного ответа получают письмо с отказом в переоформлении документов. Кроме того, из этого письма они узнают о том, что лишены права на перерегистрацию, а им запрещено совершать какие-либо операции с недвижимостью, чьим новым владельцем становятся органы местного самоуправления.

Во всех случаях в качестве причины Росреестр указывает постановление Комитета обороны ДНР № 341 от 29 сентября 2022 года за подписью главы ДНР Дениса Пушилина, к которому прилагается перечень с адресами недвижимого имущества, в отношении которого не могут совершаться какие-либо действия. Перечень имущества нигде не публиковался, критерии внесения недвижимости в данный перечень неясны, Комитет обороны ДНР как орган государственной власти ликвидирован. Граждан о принятых решениях не информировали, в органы власти по данному вопросу не вызывали, СМИ соответствующей информационно-разъяснительной кампании не проводили. Людей из квартир не выселяют, однако после утраты права собственности на своё жильё они могут быть выселены по решению новых собственников — муниципалитетов.

В июне ситуация получила продолжение. Глава ДНР признал постановление ГКО № 341, на основании которого жители республики лишались права собственности, технической ошибкой, подписав 22 июня соответствующий указ, направленный на нормализацию ситуации с регистрацией квартир.

Глава ДНР пояснил, что владельцы недвижимости, столкнувшиеся с трудностями в регистрации, должны написать письменное обращение в администрацию главы ДНР и предоставить копии правоустанавливающих документов. Если обращение уже направлялось, то повторно этого делать не нужно, эти обращения уже взяты на контроль.

Тем не менее деприватизация жилья продолжается — об этом свидетельствуют новые жалобы пострадавших в СМИ. В Генеральную прокуратуру РФ благодаря общественнице из Пензы Сании Денисовой попали 1 600 обращений жителей ДНР. Также инициативная группа ожидает ответа на ранее поданные жалобы со стороны Счетной палаты, а также Следственного комитета и попытается добиться встречи с вице-премьером Маратом Хуснуллиным.

Как видно, национализация в ДНР прошла через пень-колоду на всех без исключения этапах. Нормативно-правовую базу соответствующим образом подготовили, но решение на её основании принимать не стали, разъяснительную работу с людьми не провели, чиновники отнеслись к важнейшему вопросу сугубо формально. В итоге наломали кучу дров, дискредитировав республику в лице законопослушных граждан, дав им все основания для размышлений о криминальном подтексте национализации. И даже отмена решения прошла в таком же стиле: вместо того, чтобы отменить все решения о национализации — их принимали суды по искам Росреестра — власти предложили пострадавшим писать заявления в Администрацию главы республики.

Как только закончилась история с ДНР, за национализацию взялись власти Запорожской области.

Вопрос со многими предприятиями там решили ещё в 2022 и 2023 годах через процедуру, как её назвал бывший вице-губернатор Запорожской области Сергей Толмачёв, "гупизации" как процесса создания государственных унитарных предприятий (ГУП). Власть в соответствии со статьёй 225 Гражданского кодекса России признала имущество предприятий бесхозяйным. Именно так в Запорожской области появились свой медиахолдинг, оператор наружной рекламы и многие другие ГУПы, необходимые для работы государства. Поэтому в Запорожской области билборды завешены социальной рекламой, в ДНР стоят без дела — за них отвечает специализированный ГУП, а так как рекламный рынок небольшой, то поверхности помогают информировать и воспитывать новых граждан. Процесс признания имущества бесхозяйным растягивается на год, а за это время свыше 100 объектов недвижимости были исключены из реестра бесхозяйного имущества.

В конце весны — начале лета наступил черёд земли и квартир.

Власти начали розыск владельцев земельных участков. За 45 дней мероприятий по выявлению правообладателей земельных участков подано более 81 000 заявлений о наличии ранее возникшего права. В итоге срок подачи заявлений продлили до 1 июля, а к этой дате в Министерство имущественных и земельных отношений (МИЗО) Запорожской области подали свыше 100 тыс. заявлений. Собранные данные будут переданы в Росреестр для внесения в ЕГРН и переоформления прав собственности по российскому законодательству.

Кроме того, с лета в области работает выездная комиссия по инвентаризации жилого фонда. Работа комиссий по инвентаризации — второй этап по выявлению бесхозяйного имущества после сбора данных из различных реестров. Комиссии заранее уведомляют жильцов домов о своих визитах с помощью объявлений. К этому сроку жильцам и владельцам квартир необходимо будет подготовить все имеющиеся документы, подтверждающие право собственности на жилье или право проживания в данной квартире.

В МИЗО подчеркнули, что принимают к рассмотрению любые имеющиеся документы, как выданные в советский период, так и при украинской власти. Если собственник в момент прихода членов комиссии отсутствовал, комиссия составляет соответствующий акт и клеит уведомление о необходимости лично явиться в 10-дневный срок для предоставления документов. Если собственник не приходит, то запускается юридическая процедура с внесением данных об объекте в реестр бесхозяйного имущества, а спустя три месяца после внесения в реестр объект переходит в собственность государства.

По словам главы областного МИЗО Игната Яремчука, по итогам комиссионного обследования квартир 50 МКД из 600 МКД установлено, что 35% жилплощади заселено или сдается в аренду незаконно. А Губернатор Запорожской области Евгений Балицкий заявил, что порядка пяти сотен бесхозных квартир уже национализированы, и часть из них передана в пользование новым жильцам. По оценке Балицкого, таких квартир в регионе может оказаться несколько тысяч. В приоритете на получение в пользование бесхозного жилья будут работники правоохранительных органов, медики и педагоги.

Как видно, в Запорожской области, в отличие от ДНР, порядка с национализацией куда больше. Власти приняли нормативно-правовую базу, которая доступна к ознакомлению и введена в силу постановлением губернатора, на сайте правительства регулярно публикуется перечень бесхозяйного имущества, чиновники занимаются обходом квартир. Интернет при этом не пестрит жалобами на вопиющие злоупотребления, а о деятельности инициативных групп, пытающихся добиться от власти восстановления их нарушенных прав, автору информации найти не удалось.

Специализированный закон для национализации домов, квартир и комнат в республике приняли 27 марта 2024 года. Власти в инициативном порядке занимаются выявлением и постановкой на учёт объектов с признаками бесхозяйного. Установлены три критерия:

1. Невнесение платы на помещение или коммунальные услуги в течение одного года до дня выявления имущества, имеющего признаки бесхозяйного;

2. Отсутствие сведений о его регистрации в ЕГРН;

3. Неиспользование жилого помещения, что создаёт угрозу его безопасности, безопасности третьих лиц.

В течение 10 дней после выявления такого имущества власти размещают на официальном сайте органов местного самоуправления, а также в "доступных местах" у входа в жилое помещение соответствующее объявление с требованием о личной явке для лиц, считающих себя собственниками. На явку даётся 30 дней, в случае неявки запускается процедура изъятия с составлением актов, сбором документов, а также комиссионным обследованием жилого помещения и, при необходимости, вскрытия замков. Как в Запорожской области, процесс сопровождается фото- и видеосъёмкой. Одновременно органы власти принимают меры, направленные на обеспечение сохранности помещения, берут его на учёт с внесением в соответствующие реестры, а также получает право передать это имущество во временное пользование.

Однако решение о передаче во временное пользование принимают не местные органы самоуправления, а специализированный коллегиальный орган ЛНР, созданный указом главы республики. В приоритетном порядке жилые помещения передают сотрудникам силовых структур.

Окончательное решение о национализации имущества принимает суд по иску органов власти по истечении 3 месяцев со дня постановки жилого помещения на учёт в качестве бесхозяйного. В таком случае имущество передаётся на баланс муниципалитета. До принятия соответствующего решения у собственника есть возможность остановить процедуру изъятия, предоставив соответствующие документы. Однако и это решение можно оспорить в судебном порядка вплоть до 2028 года.

К 9 июля только в Луганске планируют признать бесхозяйным 21 квартиру, о чём активно пишут местные издания.

В Херсонской области вопросы собственности изначально входили в сферу ответственности Фонда госимущества, но позднее были переданы Министерству имущественных и земельных отношений.

Первыми под изъятие — ещё в октябре 2022 года — попали нежилая недвижимость. Тогда местная пресса писала о выявленных 112 бесхозных объектах, которые власти передали во временное управление. До квартир дело дошло только весной 2024 года. 22 марта Правительство Херсонской области установило порядок выявления и использования жилых помещений, имеющих признаки бесхозяйного имущества на территории области.

Документ, по сути является калькой с соответствующего закона ЛНР, с той лишь разницей, что сокращает срок неуплаты коммунальных услуг, достаточный для попадания имуществ в перечень бесхозяйного, с 12 до 6 месяцев. Перечень имущества, которое может быть изъято, публикуется на официальном сайте губернатора Херсонской области, а большая часть публикаций относится к началу июля.

Выводы из истории с изъятием (национализацией) жилой недвижимости в Новороссии пока делать явно рано — история находится в развитии. Несмотря на наличие соответствующей нормативно-правовой базы, в ДНР всё явно пошло не по закону, который власти республики приняли, но почему-то проигнорировали, став ссылаться на решение уже упразднённого органа власти. В итоге в ДНР стараниями местных чиновников была порождена проблема в самой чувствительной для простого гражданина сфере — права собственности на порой единственное жильё. Ни в одном другом субъекте — ЛНР, а также Запорожской и Херсонской областях — нет такого количества пострадавших от откровенного произвола властей.

Вместо грамотного решения острой проблемы получилось выведение проблемы на качественно новый уровень с массой публикаций в местных и федеральных СМИ, а также жалобами в федеральные органы власти. И это в условиях идущей Специальной военной операции, а также плотной работе украинского ИПСО, направленной на дестабилизацию социально-политической обстановки.

Вопрос с жилой недвижимостью является крайне чувствительным и болезненным, чтобы позволить чиновникам вести себя словно слон в посудной лавке.