«Если банки дешево будут кредитовать экономику, это даст возможность и ресурс развиваться, вкладывать деньги в, будем говорить, реальный сектор», — уточнил глава правительства.
Дорогое жилье
Действительно, цены на жилье на Украине продолжают расти, а ипотечное кредитование практически не осуществляется.
По данным Госстата цены на первичном рынке жилья в 2019 году выросли на 6,6% по сравнению с 2018 годом, на вторичном — на 11,1%. В целом по стране больше всего подорожали в 2019 году трехкомнатные квартиры — на 9,9%. Однокомнатные — на 5,4%, а двухкомнатные — на 6,5%.
Например, в столице цены на одно-, двух-, трехкомнатные квартиры во втором полугодии 2019 года выросли в среднем на 11%, или на $7 150. Среди самых дорогих в Киеве трехкомнатные квартиры в Голосеевском — $113 тыс. и Печерском районах — $230 тыс. Самые дешевые однокомнатные квартиры были в Святошинском районе, где их можно купить в среднем за $33 тыс.
Согласно данным исследования OLX, самые дорогие квартиры — в Киевской, Львовской и Одесской областях. Самая дешевая однокомнатная в столичном регионе обойдется в $33 тыс., «двушка» — $50 тысяч, «трёшка» — $74 тысячи. Во Львовской области однокомнатная квартира будет стоить $32 тысячи, «двушка» — $43,2 тыс., «трёшка» — $50 тысяч. И, наконец, в Одесской области однокомнатную можно купить за $29 тысяч, «двушку» — за $40 тысяч, «трёшку» — за $50 тысяч.
Ожидания Нацбанка
По оценкам участников рынка, на первичном рынке жилой недвижимости кредиты банков финансируют менее 7-8% сделок, на вторичном рынке эта доля еще ниже. В Национальном банке ожидают, что в 2020 году ставки по ипотеке могут снизиться до 14-15% и в стране может возобновиться ипотечное кредитование.
Как заявила первый замглавы НБУ Екатерина Рожкова, Нацбанк снижает учетную ставку быстрее, чем планировал, и будет продолжать это делать.
«Что будет дальше? Будет снижаться цена ресурсов. Это значит, что экономика начнет кредитовать. Я вообще считаю, что следующий год должен стать годом полноценного восстановления ипотечного кредитования. Сегодня гривневая цена ресурсов в банках 8-9%, то есть уже можно говорить об ипотеке 14-15% в гривне», — рассказала Рожкова в интервью одному из украинских телеканалов.
Несмотря на оптимизм руководства НБУ, на начало 2020 года ипотечные ставки оставались высокими, особенно с учетом укрепления гривны в 4 квартале предыдущего года.
В ежовых рукавицах
В среднем реальные ставки по ипотеке на Украине колеблются от 18% (финансирование госбанками отдельных строительных проектов) до 25% (микроипотека, когда заемщику не хватает небольшой суммы для покупки в размере 10-15% от общей стоимости недвижимости).
Ипотека в стране настолько дорога, что ставки по ипотечным кредитам часто равны ставкам на микро-кредиты для мелкого бизнеса и частных предпринимателей. Крупные сетевые банки предлагают физическим лицам — предпринимателям программы кредитования, в том числе и по покупке недвижимости, по реальной ставке 21% в пределах 500 тысяч гривен ($20 тыс.) — 1 миллиона гривен ($407 тыс.).
Практически все ипотечные программы на Украине содержат в себе скрытые платежи по ипотеке. Это и страхование жизни и здоровья заемщика на срок всей кредитной программы (0,5-1% от суммы кредита); страхование покупаемой недвижимости, ежегодно на срок всей кредитной программы; разовая комиссия при выдаче кредита (0,7-1% от суммы).
Кроме того за счет заемщика выполняется оценка недвижимости, причем только оценщиками, которых выбрал банк.
Затрудняют получение ипотечного кредита на Украине и жесткие требования банков к заемщику. В первую очередь необходимо подтвердить наличие высоких официальных доходов.
При получении ипотечного кредита в пределах 500 тыс. — 1 миллиона грн ($20-407 тыс.) сроком на 5-7 лет необходимо иметь официальный доход не менее 20-25 тыс. грн ($800-1000) в месяц. Высокими должны быть и доходы других членов семьи, в первую очередь супруга или супруги. И это при том, что средняя зарплата по Украине в декабре прошлого года — 12,3 тыс. грн ($498).
Например, ипотечный кредит только для физлиц-предпринимателей с особыми видами деятельности (IT, программирование, медицинские услуги). ФЛП должен в этой сфере проработать не менее года на момент получения кредита.
Еще одно специфическое требование банка — не менее 15-20 тыс. грн ($600-800) доходов на одного члена семьи. В итоге получение ипотеки для семьи даже с двумя детьми становится практически невозможным — такой семье необходимо получать 60-80 тысяч гривен ($2,4-3,3 тыс.) в месяц.
Размер ипотечного кредита редко превышает 50% от стоимости недвижимости. Поэтому банки легче выдают ипотеку на 10-25% от цены на жилье.
Часть банков отказывается кредитовать под форвардные контракты на первичном рынке. По «форварду» инвестор, по сути, приобретает лишь права на будущее жилье, а банку нечего взять в залог и риски по кредиту резко возрастают.
Банки кредитуют покупку квартир только в достроенных и сданных в эксплуатацию домах. Исключение делается только для застройщиков-партнеров и только для их жилых комплексов.
Главный минус такой ипотеки для заемщика — в сданном доме квартиры продаются уже по цене вторичного рынка (выше на 20-50%), а предлагаемые банком партнерские жилые комплексы не всегда соответствуют требованиям покупателя.
Нонсенс и маразм
По мнению экономиста Алексея Куща, ипотека под 10% — это нонсенс, поскольку она попросту не живёт при такой «процентной температуре».
«Простыми словами: ипотека как финансовый инструмент появляется в странах с низкой инфляцией и ставкой кредита на уровне "инфляция + 1%", то есть ставка по ипотечному кредиту — 2-3% годовых.
Но ипотека со ставкой 10% - это уже долгосрочный потребительский кредит под залог недвижимости, а не ипотечный инструмент, ведь в зависимости от срока и графика погашения нужно будет переплатить 1,5-2-кратную стоимость жилья, рыночная стоимость которого вряд ли настолько увеличится.
Ипотека - это кредит на 20-30 лет и чтобы все это время платить 10%, нужно быть как минимум… нынешним представителем власти. Может "Сенька по шапке" и планировал?
А вообще складывается уже почти традиция спичей нынешнего правительства: за смешным "маразмом", скрывается фундаментальный "маразм". Все смеются над первым и не замечают второй. А зря…», — написал Алексей Кущ на своей странице в Facebook.